【 IPO 新股 】全国最大商场装进 REIT！IOIPG REIT 96 仙招股，年化收益率约 6.6% 值得收息吗？

读者们，这个月马股的大型 IPO 不只 Big Caring 一只。IOI Properties Group（IOIPG）旗下的 IOIPG Malaysia REIT（IOIPG REIT） 已在 11 月 3 日 开始招股，把全国最大的购物中心 IOI City Mall、6 间万豪集团旗下的酒店和 2 组办公楼一次装进 REIT，计划在 11 月 25 日 登陆主板。

这次散户以每单位 96 仙 申购，这是最高价，最终散户价将取 96 仙与机构询价结果两者中的较低者，若机构价较低，差额会退还。上市后 IOIPG REIT 共有 55 亿个单位，以 96 仙计算，市值约 RM5.28 billion。散户申购在 11 月 10 日 下午 5 点截止，11 月 12 日 定价及抽签，联合主要顾问为 Maybank IB 和 AmInvestment Bank。

先简单说说 REIT。REIT（房地产投资信托）把一组收租物业打包上市，投资者买入单位，就等于间接成为这些物业的“小业主”。REIT 的收入主要来自租金，而且一般会把至少 90% 的可分派收入派给单位持有人，因此常被视为“收息工具”。

IOIPG REIT 的初始资产共 9 项，全部是永久地契（freehold），截至 2026 年 5 月 31 日的估值约 RM7.66 billion，其中 7 项位于大吉隆坡南部走廊的 IOI Resort City（布城）和 Bandar Puteri Puchong 两个综合发展区。

最重要的资产是 IOI City Mall。这是全国最大的购物中心，净出租面积约 257.8 万平方尺，超过 850 个租户，配备 13,987 个停车位，周边覆盖布城、赛城、加影、万宜、蒲种和沙登等约 250 万人口。IOI City Mall 占整个资产组合估值约 67.2%，FYE2025 贡献约 77% 营业额。

商场的表现相当稳定。2022 年 8 月第二期开业后，出租率从 FYE2023 的 86.1% 回升至 FYE2024 的 96.8% 和 FYE2025 的 98.3%，截至 2026 年 5 月的 11 个月平均为 96.9%。招股书也提到，商场的车流量在 2023 年已超越疫情前水平，之后持续增长。

酒店方面，6 间酒店全由万豪国际（Marriott International）旗下品牌管理，包括五星级的 Putrajaya Marriott Hotel、Le Méridien Putrajaya 和 W Kuala Lumpur，以及四星级的 Moxy Putrajaya、Four Points by Sheraton Puchong 和槟城的 Courtyard by Marriott Penang，合共约 1,920 间客房。

版主觉得酒店的租约结构值得一提。这些酒店以“主租约”（master lease）形式租给 IOIPG 旗下公司经营，REIT 收取的租金，是 固定保证租金 与 酒店净经营毛利（Net GOP）90% 两者中的较高者。换句话说，酒店生意差时有保底租金，生意好时也能分享成果。过去三年，这些酒店的主租约收入从 FYE2023 的 RM32.0 million 增至 FYE2025 的 RM74.9 million。

办公楼包括布城的 IOI City Towers 和蒲种的 PFCC Towers，合共超过 150 个租户。办公楼的平均出租率从 FYE2023 的 38.3% 逐步升至截至 2026 年 5 月 11 个月的 67.1%；若计入已签约但尚未起租的租户，截至 2026 年 5 月 31 日，IOI City Towers 和 PFCC Towers 的承诺出租率已分别达 91.4% 和 87.9%。PFCC 也是雪兰莪州政府支持的大马半导体 IC 设计园所在地。

接下来看数字。根据备考财务资料（集团财政年截至 6 月 30 日），FYE2023 至 FYE2025，总营业额从 RM392.4 million 增至 RM581.0 million，净产业收入（NPI）从 RM243.0 million 增至 RM388.1 million，两年复合增长分别约 21.7% 和 26.4%；可分派收入则从 RM140.9 million 增至 RM269.6 million，几乎翻倍。截至 2026 年 5 月的 11 个月，NPI 已达 RM408.2 million，超越 FYE2025 全年，NPI 利润率升至约 70.3%。

查看数据（RM million）

	FYE2023	FYE2024	FYE2025	11M26
总营业额	392.38	490.43	580.95	580.86
净产业收入 NPI	242.96	321.48	388.07	408.19
NPI 利润率	61.92%	65.55%	66.80%	70.27%

分派方面，管理公司计划每季派发至少 90% 的可分派收入，首次分派涵盖上市日至 2027 年 3 月 31 日。根据招股书的盈利预测，2027 财年（假设 2026 年 9 月 11 日至 2027 年 6 月 30 日，共 293 天）的可分派收入约 RM280.5 million，按 100% 派发计算，年化每单位派息约 6.33 仙，以 96 仙计算的年化分派收益率约 6.60%。

不过要注意，这个 6.6% 是年化数字，而且假设上市日为 9 月 11 日，实际上市日是 11 月 25 日，招股书也提醒，投资者不会拿到预测期内的全部派息。若最终散户价低于 96 仙，收益率则会相应提高。

估值方面，上市后每单位净资产约 RM0.91，以 96 仙计算，价格对净资产约 1.05 倍，溢价约 5.5%。资本结构方面，上市时总借贷约 RM2.65 billion，负债比率约 34.1%，低于 REIT 准则 50% 的上限，仍有约 RM1.24 billion 的举债空间作收购或资产提升之用。

保荐人 IOIPG 上市后将持有约 54% 至 60% 的单位，并承诺上市后 6 个月内不出售。IOIPG 本身市值约 RM19.27 billion，已给予 REIT 优先收购权（ROFR），日后集团若出售物业，REIT 可优先考虑；IOIPG 执行主席 Dato’ Lee Yeow Seng 也承诺，就其符合条件的私人资产给予 IOIPG 和 REIT 优先权。此外，IOI City Mall、Four Points、W Kuala Lumpur 和 PFCC Towers 已规划的扩建和翻新工程，费用由保荐人承担。

需要留意的是，这次 22 亿个单位全部由 IOIPG 献售，REIT 本身不会获得任何 IPO 资金，所得款项归 IOIPG。截至 10 月 30 日权益日的 IOIPG 股东，则可按每持有 10 股获配 1 个单位的比例参与限定发售。

不过呢，也有几点要留意。

首先是收入集中。IOI City Mall 贡献约 77% 营业额和约 75% 的 NPI，REIT 的表现很大程度取决于这座商场；加上大部分资产集中在布城和蒲种一带，区域内若出现新的竞争商场或消费放缓，影响会比较直接。

第二是利率。首批约 RM2.66 billion 的伊斯兰债券（Sukuk）分 3 年、4 年和 5 年期，利率为 1 个月 KLIBOR 加 0.75%（KLIBOR 目前约 3.02%），属于浮动利率，日后利率上升会压缩可分派收入。

第三，办公楼市场仍有隐忧。巴生谷办公楼整体供过于求，IOI City Towers 截至 2026 年 5 月的 11 个月平均出租率为 61.0%，盈利预测假设 2027 财年升至 87.8%，虽然已有签约租户支撑，能否如期起租仍值得观察。商场和办公楼的加权平均租约期也只有约 2.35 年和 2.08 年，续租租金走势需要留意。

最后，酒店业具周期性，而保荐人的禁售期只有 6 个月，届时若出售单位，可能对价格造成压力。REIT 上市后价格同样会波动，未必长期维持在发售价之上。

整体来说，IOIPG REIT 拥有全国最大的商场、国际品牌酒店和区域办公楼，9 项资产全属永久地契，NPI 稳步增长，酒店主租约也提供保底收入。以 96 仙计算的预计年化收益率约 6.6%，价格对净资产约 1.05 倍，属于中规中矩的定价。对追求稳定收息、愿意长期持有的投资者来说值得留意，而上市后的重点，在于 IOI City Mall 的租金表现、办公楼出租率能否继续攀升，以及利率走势。

IOIPG REIT 散户申购将于 11 月 10 日 截止，11 月 12 日 抽签，11 月 25 日 在主板挂牌。

读者们，你会申购 IOIPG REIT 收息吗？还是比较看好其他新股？欢迎在下方留言分享~

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